Consulenza tecnica e pilotage: il passaggio che fa la differenza

La consulenza tecnica preliminare attivata prima che abbia inizio il pilotage di un centro commerciale completa e affina la progettazione di uno shopping center e mette in condizione la proprietà di finalizzare l'iniziativa commerciale.
La chiave sta nel farsi le domande giuste, per tempo: ogni piccolo imprevisto rischia di creare un “effetto valanga”, che allunga i tempi e fa crescere la spesa.
Se il pilotage “guida” tutte le attività tecniche e logistiche che concorrono all’apertura di un centro commerciale, la consulenza preliminare è come un navigatore. Indica la via giusta da seguire, segnala gli ostacoli da evitare e suggerisce come risparmiare carburante.
Le sfide per aprire un centro commerciale in Italia sono molteplici: dai tempi dilatati ai costi elevati, dal tortuoso iter burocratico a normative che spesso cambiano.
Dentro la “scatola” dello shopping center: come coniugare forma e contenuto, individuando in anticipo le possibili problematiche e non sottovalutando elementi importanti.
Una corretta progettazione del centro commerciale aiuta anche post apertura: se si è progettato bene prima, la gestione è più fluida in futuro.

Ai blocchi di partenza

Prima di partire per un lungo viaggio, porta con te la voglia di adattarti, cantava Irene Grandi nel 2003. È la colonna sonora efficace per accompagnare un approfondimento dedicato alla consulenza tecnica prima del pilotage di un centro commerciale.

Del resto, quando si tratta di aprire un centro commerciale in Italia, di adattabilità ne serve parecchia, da parte di tutti gli attori in campo. Lo abbiamo capito fin da quando, nel 2002, poco prima del lancio della hit della cantautrice toscana, abbiamo contribuito all’apertura del centro commerciale San Martino2, a Novara. È stato il primo di una lunga serie di pilotage curati da Spazio Futuro lungo lo Stivale, collaborando con i principali player del settore.

Committenti diversi, scenari differenti, ma un filo rosso a legare ciascun progetto: l’importanza di partire bene per arrivare alla meta. E, proprio come in una gara di velocità dell’atletica leggera, anche in questo caso i blocchi di partenza sono fondamentali. Si ottimizza la spinta iniziale, si garantiscono stabilità e supporto e si ha una maggiore forza nei primi passi. Esploriamo il valore della consulenza tecnica iniziale a supporto dell’attività di commercializzazione di un centro commerciale: un’attività strategica, che riverbera il suo valore nel tempo e dà vantaggi concreti, aiutando a risparmiare.

Pilotage: il valore del prima

In un precedente articolo dedicato a Il Centro di Arese, uno dei progetti di centri commerciali in Italia che abbiamo condotto all’apertura, abbiamo illustrato natura e valenza strategica del servizio di pilotage. Il suo compito è “guidare” tutte le attività tecniche e logistiche che concorrono all’apertura di un centro commerciale, dall’inizio dei lavori delle singole unità fino all’inaugurazione. E anche un po’ più in là, se pensiamo alle (frequenti) ricommercializzazioni in seno agli shopping center. Con il pilotage si mette in campo una cabina di regia che:

coordina le attività tecniche di allestimento dei tenants, indirizzando la fase di progettazione e di fit-out degli spazi commerciali secondo precise linee guida;
monitora il corretto svolgimento dei lavori inerenti ai negozi nel rispetto del timing generale, gestendo le criticità in itinere e trovando soluzioni sostenibili;
fa da collante e armonizza molteplici soggetti: committenti, proprietari, progettisti, direttori lavori, operatori, fornitori di prodotti e di servizi.

Il pilotage è un processo complesso e, al contempo, una sfida affascinante che ruota attorno all’apertura di uno shopping center. Questo è, ovviamente, l’obiettivo principale. Ma come si guida al meglio verso la meta rispettando la tabella di marcia, superando gli eventuali ostacoli lungo il percorso e magari, perché no, trovando pure la via giusta per risparmiare del carburante?

In sintesi, potremmo dire che a questa domanda si risponde… facendosi delle domande. Quelle giuste, per tempo. D’altronde, in un progetto così grande e complicato come l'apertura di un centro commerciale, ogni piccolo imprevisto rischia di creare un “effetto valanga”, allungando i tempi e/o facendo crescere la spesa. È per questo che mettiamo a disposizione delle proprietà dei centri commerciali un servizio di consulenza tecnica prima del pilotage.

Aprire un centro commerciale è una sfida (da vincere)

Quando, da clienti, entriamo in un centro commerciale, quasi mai, va da sé, ci rendiamo conto di quanto lavoro vi sia stato per arrivare fin lì. Aprire un centro commerciale è un’opera mastodontica.

In primis in termini di costi e tempi (servono diversi anni, spesso anche fino a 10 o più) per la pianificazione, l’acquisizione dei terreni, la progettazione, le autorizzazioni urbanistiche, la costruzione e la commercializzazione degli spazi.
L’iter burocratico, poi, è lungo e tortuoso, coinvolgendo piani di sviluppo locali e permessi regionali, soggetti diversi (amministrazioni locali, Asl, Conferenza dei Servizi, ecc.).
In più, bisogna tener conto di normative che, spesso, cambiano nell’arco temporale di realizzazione di un mall.

Chi si occupa di sviluppo e gestione immobiliare per il settore commerciale è chiamato a confrontarsi con questo scenario alquanto sfidante. Si devono, tra l’altro, mettere in campo le procedure necessarie affinché i tenant possano aprire in tempo i loro negozi all’interno dello shopping center.

Nei progetti dei centri commerciali la chiave è giocare d’anticipo

Dalla prima pietra posata, anzi prima, al taglio del nastro di un centro commerciale, di acqua sotto i ponti ne passa parecchia. Il rischio di fare scelte sbagliate, di non considerare aspetti precipui o di sottovalutare alcuni elementi è sempre dietro l’angolo.

In questo contesto, Spazio Futuro si pone come alleato delle proprietà e degli investitori. Facendo cosa?

Mettendo a terra le giuste procedure funzionali all’apertura di un centro commerciale;
offrendo una consulenza preliminare finalizzata a limitare macro errori e a consentire che tutte le operazioni e i lavori dei vari professionisti non incontrino ostacoli e subiscano rallentamenti o blocchi.

Del resto, un piccolo problema trascurato può avere grandi ripercussioni sugli step successivi. Se si sbaglia qualche passaggio o manca il classico “pezzo di carta” – è il rischio è alto –, i vari tenant e il centro in apertura potrebbero avere seri problemi. Si rischia, finanche, di mettere a repentaglio l’apertura dell’intera iniziativa commerciale, anche a poche settimane dall’opening, con un impatto considerevole in termini economici.

Dentro la “scatola” dello shopping center, tra forma e contenuto

“Nessuno ci aveva pensato”. È una frase che ci sentiamo talora ripetere, quando veniamo chiamati a occuparci del pilotage di un centro commerciale.

L’attenzione delle società immobiliari che sviluppano e gestiscono centri commerciali è spesso focalizzata sulle trattative con i vari tenants, sul riempimento degli spazi e l’affitto dei negozi, sulle procedure urbanistico-tecniche e sugli aspetti amministrativi, più che sui tanti aspetti, macro e micro, connessi alla sfera progettuale.
Spesso, inoltre, si rincorre la grande firma per il disegno e il progetto dell’iniziativa commerciale, salvo poi avere una “scatola” meravigliosa con però all’interno una certa carenza e qualche abbaglio (negozi troppo bassi, spazi non previsti, eccetera). Per ricorrere a una similitudine con l’automotive, la carrozzeria è eccellente e cattura l’occhio, ma gli interni sono carenti.

In questo scenario, noi di Spazio Futuro, pur non essendo progettisti puri, abbiamo acquisito sul campo quell’esperienza utile per capire in anticipo quali sono le possibili problematiche, prima e a cavallo dell’apertura. In questo modo, riusciamo a individuare, suggerire e approntare soluzioni che non blocchino nelle fasi più critiche.

Una buona progettazione aiuta anche la gestione futura

La consulenza tecnica prima del pilotage è, insomma, un aiuto per anticipare alcune problematiche. Ti dà una mano, se c’è la volontà di ascoltare.

Interviene sul completamento e affinamento della progettazione per gli aspetti logistici e legati alla funzionalità di alcuni spazi, anche esterni.
Contribuisce a mettere in condizione di finalizzare l'iniziativa commerciale in modo che possa aprire facilmente.
Rappresenta un’opportunità tanto per i nascenti centri commerciali da aprire, quanto in caso di restyling e ampliamenti e di ricommercializzazioni in shopping center già aperti al pubblico e attivi.

Gli accorgimenti preliminari possono aiutare anche in fase di gestione post apertura: se si è progettato prima, la gestione è più fluida in futuro. E, se chi fa questa consulenza pre pilotage è la stessa entità che si occuperà poi del servizio di pilotage, i benefici si amplificano, snellendo i processi e ottimizzando tempi e costi.

I vantaggi della consulenza tecnica pilotage: esempi pratici

La consulenza tecnica preliminare all’inizio delle attività di pilotage è un’attività strategica, che riverbera il suo valore nel tempo e dà vantaggi concreti: evita ridondanze e aiuta a risparmiare.
In buona sostanza, dà una mano a capire se la progettazione ha tenuto realmente conto non solo degli aspetti utili a realizzare il contenitore, ma anche i contenuti necessari per rendere il mall flessibile ed efficace nel tempo. Vediamo un paio di esempi concreti con cui ci siamo confrontati sul campo.

La progettazione degli spazi (tutti)

Se non si sa in anticipo chi occuperà un determinato spazio (realtà di ristorazione, retail, ecc.), si finisce per dare una “scatola” con una dotazione minima che possa andar bene a chiunque. In questo, ci si espone, però, al rischio di lavori e costi extra.

Chi gestisce chioschi di ristorazione e somministrazione, sempre più diffusi nei mall italiani, ha bisogno di spazi remoti (bagni, spogliatoi) che devono rispettare determinate caratteristiche: non possono essere oltre una certa distanza, non si deve uscire allo scoperto, eccetera. Se non si progetta bene, valutando prima questa necessità, si rischia di dover rincorrere affannosamente per trovare delle alternative, rinunciando obbligatoriamente a qualcosa.
Un negozio può essere piccolo, ma necessitare di un magazzino di grandi dimensioni, pieno magari di sneakers. Se in fase di prevenzione incendi non lo si è previsto, si dovranno spendere cifre anche ingenti per portare lì impianti e modificare canali, in modo che tutto sia a norma.

La logistica conta

Un altro aspetto importante che può aiutare a risparmiare ed evitare problemi in fase di apertura è la logistica. Capita che non si pensi banalmente a come far entrare nel mall i materiali per l’allestimento dei negozi prima dell’apertura, non prevedendo varchi per gli accessi e aree dedicate ai mezzi per le operazioni di carico/scarico. Un altro esempio calzante riguarda la previsione di montacarichi anche molto grandi per portare avanti specifiche esigenze di chi dovrà entrare nel mall.

Dal pre al post: la consegna dell’archivio documentale

Dal pre al post. Dalla consulenza tecnica prima del pilotage all'assistenza dopo l’apertura. Spazio Futuro resta al fianco di proprietà e gestori dei centri commerciali anche dopo il taglio del nastro. Di norma, nel servizio di pilotage, offriamo 60 giorni di post apertura…

L’incarico si chiude con la consegna alla proprietà del centro commerciale o della galleria dell’archivio documentale. Si tratta di una fotografia con la storia dei vari punti vendita, dai primi passi all’apertura del centro, con tutto lo scibile. Un aspetto di grande importanza per avere da un lato lo storico del mall, dall’altrotutte le indicazioni utili per garantire una gestione agevole per future ricommercializzazioni e in caso di ristrutturazione o ampliamento dello shopping center.

In sintesi, se la consulenza pre pilotage è il prima, la raccolta documentale e la consegna dell'archivio documentale rappresentano la fine, su cui si basa tutta la vita futura del centro commerciale. Per tornare alla citazione musicale iniziale: non è facile, però è “tutto” qui.

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